近年来，园区一直是苏州房地产业发展的领军板块，不仅代表着苏州房地产发展的最高水平，而且已经成为当之无愧的市场风向标。金鸡湖、青剑湖、独墅湖呈现“三分天下”的局面，各种独特风格的别墅成为置业者关注的焦点。     在市场快速变化的2008年，园区别墅物业却依然有着不俗的表现，这从一个侧面说明，实力购买人群尽管受到市场宏观形势的一定影响，但仍有较强的置业能力与置业欲望，本刊联合新鸿嘉投资顾问有限公司对2008年园区的别墅市场作深度剖析，从城市规划、产业集聚与人口支撑、资源配置等角度来解园区三大别墅板块的资源情况。

园区作为苏州房地产的领先板块，其别墅市场也是精彩纷呈，而别墅物业的分布呈现出显明特征——逐水而居，围绕金鸡湖、青剑湖、独墅湖周边形成三大子板块。     从2008年情况来看，金鸡湖、青剑湖以及独墅湖三大板块都比较活跃。其中，青剑湖板块的项目竞争尤其激烈，也成为今年苏州别墅市场的一大亮点。

别墅有别于一般住宅或是豪宅的地方主要有二方面：首先是外部要素——资源占有量多，其次是内部要素——空间功能完善。简而言之，别墅具有资源占有量大、功能空间完善的鲜明特点。     业内专家认为，资源可以细分成几个方面，首先是城市资源，包括教育、医疗、文化、生活消费、休闲、及交通设施；其次是景观资源，包括山水自然景观、历史人文景观、人造景观，如高尔夫球场等；第三是土地资源，通常别墅置业者非常关注别墅所占有的院落面积大小。资源占有量越大的别墅，越容易得到人们的认同，当然价格也就越高。     2006年热销的相城区银丽高尔夫别墅，位居相城区行政中心东侧，占据区域内最佳城市资源；深处18洞标准高尔夫球场之内，又临阳澄湖湖岸线，兼得双重景观资源；美式独栋别墅，四周围院，占有更多土地资源。正是由于拥有以上三方面的丰富资源，所以70套别墅在当时定价500万元左右的情况下，开盘不到三个季度便告售罄。     别墅功能空间也较其它住宅丰富，除了一般住宅所具有的起居空间、居住空间和交通空间以外，别墅更注重辅助空间的设计，包括客房、工作室、娱乐室、保姆间、贮藏间、设备间、家务间等。当然，庭院空间也是别墅设计的重点，通常会有前庭、后院、内院、侧院等多重院落。此外，别墅在人员内部交通动线上也较一般住宅复杂，尽量要求做到主宾分流、主仆分流。     目前，园区的一些独立别墅在空间设计上均能达到上述要求。

在新版调整的苏州城市规划中，园区已经被明确为“苏州的首要发展方向”。按照这一规划，近三年多以来更多资源要素加速向园区金鸡湖周边集中。     在环金鸡湖区域，云集了许多得天独厚的资源：     ——除科文中心、博览中心等大型公共设施外，湖滨新天地、李公堤、金鸡湖商业广场、时代广场、摩天轮主题公园等一大批消费休闲设施分布周边；     ——在建的地铁一号线东西贯穿金鸡湖底，使园区与主城区、新区的联系更为快捷；     ——在自然景观方面金鸡湖也毫不逊色。 2005年以后，金鸡湖清淤整治二期工程全面完成，一座崭新的城市亲水休闲公园展现在市民眼前，7.4平方公里的金鸡湖成为国内首屈一指的大型开放型城市公园；     ——新加坡国际学校、九中园区分校、星海学校、星湾学校等一批基础与中等教育设施陆续投入使用。同时，苏州第一家外资医院九龙医院在园区运营已约二年。     正是占据了无可比拟的城市资源和丰富的景观资源，金鸡湖区域成为苏州最富盛名的别墅与豪宅聚集区，吸引了大量国内外高端人群落户该区域。     如今，金鸡湖俨然成为工业园区乃至现代化苏州的城市新名片。

青剑湖的发展，是伴随着园区三期开发进程而逐步推进的。园区发展的溢出效应使人口、产业逐步外移，青剑湖区域成为园区未来北部副中心。按照规划，在环青剑湖区域，将建成集行政、商贸、高尚居住区于一体综合功能区。其中包括，CSSD中新科技城、园区北部唯亭新行政中心、5万人低密度居住组团和环湖商业、休闲旅游集中带。     目前，青剑湖开发进度加快。几个房地产项目的开发推动区域逐渐成熟，标准高尔夫球场、马术俱乐部、卡丁车俱乐部、运动休闲中心等一大批休闲娱乐设施的投入使用增强了区域的配套能力；新的唯亭镇政府很快就要投入使用，办公与商务设施将逐步兴起；沪宁城铁开工建设，而园区站落户唯亭西区，将为青剑湖的工作与居住人群提供快捷的长三角城际交通；此外，青剑湖西、北两侧的环湖商业、教育、医疗、文化场馆设施的建立将进一步提升区域的城市资源占有量。届时，青剑湖依托优美的生态环境和成熟的城市配套，并与正在加速建设的阳澄湖湖滨休闲观光、生态旅游项目（如主题乐园）融为一体，为环湖居住人群提供完善的高品质生活环境，园区北部副中心和新的高尚住宅区已然出现在我们眼前。

独墅湖区域规划功能主要是高等教育区和创意、研发产业孵化基地。独墅湖区域拥有一流的基础设施、比较完善的商业配套、完美的人文环境和稀缺的独墅湖景观资源。随着新机场路（独墅湖大道）的建成通车，该区域与外界的交通联系进一步加强。     目前，独墅湖区域占据的资源丰富。诸多高等院校研究生院开设并开始人才培养，图书馆、体育中心、影剧院等科教文体设施已建成使用，高尔夫球场及五星级金鸡湖大酒店、凯宾斯基酒店已投入运营，亲水商业休闲设施处于规划之中，纳米科技园、创意产业园启动运行，房地产开发进入一个加速的新阶段。     随着独墅湖区域规划的落实与逐步完善，区域生态资源和人才资源进行整合并产业化，未来将建成苏州的生态硅谷，最大规模的创意研发产业基地，也将是苏州制造业从“制造”走向“创造”的先驱地。独墅湖区域的别墅，不仅能享有优美的生态环境和湖泊景观，更能感受到独墅湖区域的科技、人文气息。     一些房地产研究资深人士指出，独墅湖周边涉及园区中新合作区、研究生城、娄葑分区与吴中区等四个不尽相同的行政管理主体，在产业定位、规划标准、实施进度等方面尚不一致，导致该区域发展水平并不均衡，目前来看研究生城板块（独墅湖东岸）规划最为先进与完善，其它区域则需提升规划起点，使整个环湖区域在高水平上协调发展。

2008年以来，市场走弱，别墅市场销售也受一定影响，2008年1-8月，全市5区累计实现别墅成交868套，其中：古城区37套，新区50套，园区（含星岛仁恒）311套，吴中区264套，相城区206套。     有统计表明，苏州2008年1-8月别墅销售第1-5名分别是：观澜丽宫、丽岛别墅、水岸清华、桃花源、星岛仁恒/智园并列第五。     在园区内部，08年前8个月，青剑湖板块的观澜丽宫、君地上郡、芭堤兰湾三个别墅项目共成交183套，独墅湖板块的星岛仁恒、水墨江南两个项目共成交43套，金鸡湖板块的御湖熙岸、本岸、玫瑰湾、星湖国际、巴黎印象、中茵皇冠别墅等项目累计销售85套。     青剑湖板块别墅销售之所以能够傲视群雄，主要原因仍然是高性价比。青剑湖区域的别墅项目，生态环境良好，且拥有湖景资源，同时不错的区位、便捷的交通和不断完善的配套使该区域成为园区性价比最高的城市别墅聚集区。目前，在联排别墅充斥整个市场的时候，独栋别墅变得异常稀缺，尤其是在园区。而青剑湖区域的几个别墅项目中，都或多或少拥有独栋别墅，这些独栋别墅受到市场的热烈追捧。尤其是观澜丽宫2期，是纯独栋社区，在当前苏州城市别墅中已濒临绝迹，这也是2008年以来市场逐渐走弱的情况下，该项目以122套的销售成绩称雄园区别墅市场乃至苏州别墅市场的主要原因。

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